비용·지원
초등학교 도보권 아파트는 정말 비싼가요?
글 우리아들 사랑해 · 업데이트
초등학교가 가까우면 집값이 비싸다는 말은 상식처럼 통합니다. 아이를 키우는 집이 이사할 곳을 고를 때 이 전제로 예산을 짭니다.
국토교통부 실거래가와 전국 초등학교 위치를 좌표로 묶어 확인해 봤습니다. 결론은 '지역마다 다르다'이고, 방향이 반대인 곳이 생각보다 많습니다.
62%는 비싸고 38%는 쌉니다
양쪽 표본이 충분한 199개 시군구를 비교하니 도보권 단지가 더 비싼 곳이 123곳(62%), 오히려 더 싼 곳이 76곳(38%)이었습니다. 격차의 중앙값은 4.7%입니다.
'학세권 프리미엄'이 없다는 뜻은 아닙니다. 다만 어디서나 도보권이 비싼 것은 아닙니다. 4.7%는 199개 시군구 격차를 줄 세운 가운데 값일 뿐이고, 개별 지역의 격차는 이와 크게 다릅니다. 시도 단위로만 봐도 -3.8%에서 +45.5%까지 벌어집니다.
전국 아파트 32,923개 단지 중 반경 500미터 안에 초등학교가 있는 곳은 24,054곳(73.1%)입니다. 도보권이 아닌 단지가 오히려 소수입니다.
도보권은 단지 좌표에서 반경 500미터 안에 초등학교가 있는 경우로 봤습니다. 좌표 사이의 직선거리라, 실제로 걷는 길은 단지 출입구·도로·횡단보도에 따라 이보다 깁니다. 1킬로미터로 넓히면 도보권이 아닌 단지가 거의 없어져 비교 자체가 성립하지 않습니다.
시도별로 보면 방향이 갈립니다
세종 45.5%, 충남 34.9%, 경기 32.8%처럼 격차가 큰 곳이 있는가 하면, 강원 -3.8%, 부산 -3.7%, 서울 -3.1%처럼 도보권이 더 싼 곳도 있습니다.
격차가 큰 쪽에는 택지지구가 많은 지역이 몰려 있습니다. 신도시는 학교를 중심에 두고 단지를 배치하므로, 학교에서 먼 단지에 외곽의 오래된 곳이 많이 섞였을 수 있습니다. 다만 이 글은 단지의 건축년도를 나눠 보지 않았으므로 이것은 확인한 결과가 아니라 가능한 설명입니다.
| 시도 | 단지 | 도보권 비율 | 도보권 ㎡당 | 그 밖 ㎡당 | 격차 |
|---|---|---|---|---|---|
| 세종특별자치시 | 210곳 | 81.9% | 629만원 | 433만원 | +45.5% |
| 충청남도 | 1,192곳 | 56.7% | 264만원 | 196만원 | +34.9% |
| 경기도 | 6,700곳 | 78.3% | 646만원 | 487만원 | +32.8% |
| 경상남도 | 2,597곳 | 64.3% | 223만원 | 193만원 | +15.3% |
| 충청북도 | 1,059곳 | 61.1% | 239만원 | 211만원 | +12.9% |
| 대전광역시 | 804곳 | 70.3% | 369만원 | 330만원 | +12.0% |
| 전북특별자치도 | 1,189곳 | 71.3% | 227만원 | 204만원 | +11.0% |
| 울산광역시 | 1,162곳 | 73.6% | 334만원 | 306만원 | +8.9% |
| 인천광역시 | 1,814곳 | 79.9% | 409만원 | 389만원 | +5.0% |
| 제주특별자치도 | 614곳 | 60.3% | 373만원 | 358만원 | +4.3% |
| 광주광역시 | 1,057곳 | 81.2% | 313만원 | 304만원 | +2.9% |
| 전라남도 | 1,020곳 | 58.2% | 208만원 | 209만원 | -0.5% |
| 경상북도 | 2,055곳 | 59.8% | 181만원 | 182만원 | -0.7% |
| 대구광역시 | 1,472곳 | 78.5% | 372만원 | 375만원 | -0.7% |
| 서울특별시 | 5,971곳 | 79.3% | 1,321만원 | 1,364만원 | -3.1% |
| 부산광역시 | 2,934곳 | 81.0% | 371만원 | 385만원 | -3.7% |
| 강원특별자치도 | 1,073곳 | 56.4% | 229만원 | 238만원 | -3.8% |
㎡당 금액은 단지별 평균을 다시 평균한 값입니다. 거래로 바로 평균을 내면 거래가 몰린 대단지 하나가 지역 시세를 대표하게 됩니다.
서울은 왜 도보권이 더 싸게 나올까
서울은 도보권 단지가 79.3%로 학교가 촘촘합니다. 그래서 '도보권이 아닌 21%'가 무작위 표본이 아닙니다.
학교에서 500미터 넘게 떨어진 서울 단지에는 한남동·용산 일대처럼 학교보다 다른 조건으로 값이 매겨지는 곳이 섞여 있습니다. 이런 단지가 평균을 끌어올렸다면 도보권 쪽이 상대적으로 싸 보일 수 있습니다. 어느 단지가 얼마나 끌어올렸는지는 따로 재지 않았습니다.
즉 이 수치는 '서울에서 학교가 가까우면 손해'라는 뜻이 아닙니다. 다른 조건을 맞추지 않은 평균 비교라, 도보권 여부가 서울 집값에 얼마나 작용하는지는 이 수치로 알 수 없다는 뜻입니다.
평균 차이에 함께 섞인 조건들
학교와의 거리는 여러 변수 중 하나일 뿐입니다. 이 비교는 도보권 단지와 그 밖 단지의 평균을 나란히 놓았을 뿐이고, 건축년도·평형·입지 같은 다른 조건을 맞추지 않았습니다. 그래서 두 평균의 차이를 '학교가 가까워서 붙은 값'으로 읽을 수는 없습니다. 차이에는 아래 조건들이 함께 섞여 있습니다.
- 신도시에서는 신축 대단지가 학교에서 떨어진 곳에 서고, 학교 주변은 먼저 지어진 오래된 단지인 경우가 있습니다.
- 구도심은 반대인 경우가 많습니다. 학교가 오래된 주거지 한가운데 있어 주변 단지도 함께 오래된 곳이 흔합니다.
- 같은 단지 안에서도 평형에 따라 ㎡당 단가가 크게 다릅니다. 작은 평형이 ㎡당으로는 더 비싼 경우가 흔합니다.
- 도보권과 배정 학교는 다른 축입니다. 걸어서 가까운 학교가 배정 학교가 아닐 수 있습니다.
이 글의 기준일과 근거
2026년 9월 2일 기준으로 적재된 최근 12개월 실거래를 집계했습니다. 실거래는 매주 갱신되므로 값이 조금씩 달라집니다.
- 자료 출처 — 국토교통부 아파트 매매 실거래가와 교육부 학교기본정보입니다. 단지 좌표와 학교 좌표를 거리로 묶었습니다.
- 모수 — 최근 12개월 매매 실거래가 있는 32,923개 단지입니다. 계약해제로 신고된 거래는 뺐습니다. 신고 기한이 30일이고 그 뒤에도 해제·정정이 소급으로 붙기 때문에 최근 6개월을 매주 다시 받습니다.
- 도보권 — 단지 좌표에서 반경 500미터 안에 초등학교가 있는 경우입니다. 직선거리라 실제 보행 거리와 다릅니다.
- 격차 비교 — 도보권 단지와 그 밖 단지가 모두 10개 이상인 시군구에서만 계산했습니다. 199곳이 여기 해당합니다. 한쪽 표본이 얇으면 단지 한둘이 평균을 좌우합니다.
- 전세·월세는 다루지 않습니다. 매매 실거래만 봤습니다.
자주 묻는 질문
초등학교가 가까우면 아파트가 비싼가요?
지역에 따라 다릅니다. 양쪽 표본이 충분한 199개 시군구를 비교하니 도보권 단지가 더 비싼 곳이 123곳(62%), 오히려 더 싼 곳이 76곳(38%)이었습니다. 격차의 중앙값은 4.7%이지만 지역별 범위가 넓어 시도 단위로도 -3.8%에서 +45.5%까지 벌어집니다. 건축년도·평형 같은 조건을 맞춘 비교가 아니므로, 이 차이를 학교 때문에 붙은 값으로 볼 수는 없습니다.
학세권 프리미엄이 가장 큰 지역은 어디인가요?
시도 기준으로 도보권 단지와 그 밖 단지의 평균 격차는 세종 45.5%, 충남 34.9%, 경기 32.8% 순이고, 택지지구가 많은 지역이 위쪽에 있습니다. 반대로 강원 -3.8%, 부산 -3.7%, 서울 -3.1%는 도보권 단지가 오히려 쌉니다. 건축년도 등 다른 조건을 맞추지 않은 평균 비교라, 격차 전부를 학교 거리의 효과로 볼 수는 없습니다.
서울은 왜 도보권이 더 싼가요?
서울은 단지의 79.3%가 도보권이라 학교가 촘촘합니다. 남은 21%에는 학교보다 다른 조건으로 값이 매겨지는 고가 단지가 섞여 있어, 이들이 평균을 끌어올렸을 수 있습니다. 학교가 가까우면 손해라는 뜻이 아니고, 다른 조건을 맞추지 않은 평균 비교라 도보권이 서울 집값에 얼마나 작용하는지는 이 수치로 알 수 없습니다.
도보권이면 그 학교에 배정되나요?
다른 축입니다. 배정은 교육지원청이 고시한 통학구역으로 정해지므로 걸어서 가까운 학교가 배정 학교가 아닐 수 있습니다. 전국 통학구역의 20.7%는 학교를 고를 수 있는 공동통학구역이기도 합니다.